Bagaimana membuat perbandingan antara harga (price) dan nilai (value). Katakanlah, sebuah service apartment size 500sf berharga pada 800psf menjadikan total harga RM400,000 seunit dan lokasinya di KL berhampiran dengan stesen LRT dan pengangkutan awam yang lain. Ikut kata hati, baik aku beli rumah bawah kat tempat xxx. Itu pemikiran segolongan besar orang. Akan tetapi jika di lihat potensi nilai, dengan MOF 90% dari harga rm400k, = rm360k pada kadar 4.5% annual bak profit rate, selama 40 tahun bayar balik sebulan membawa bayaran balik sebanyak RM1600. Termasuk mantainance fee sebanyak RM0.5psf = 250 , total bulanan =RM1850. Melihat keadaan semasa, sewa untuk expatriat adalah antara RM1800-RM2000. bermaksud anda telah kurangkan risiko bayaran balik dari duit poket sendiri. dari tahun ketahun, sewaan boleh di naikkan akan tetapi jumpa bayaran balik bank akan berkurangan. Apa yang di bincangkan hanyalah satu contoh dan figure2 kiraan adalah 'estimation' berdasarkan keadaan semasa. Dan anda telah memiliki satu hartanah di tempat yang 1st tier.
Satu keadaan lain, satu apartment berharga sekitar RM260k size 800psf yang mempunyai sekitar 9 blok ( kediaman berkepadatan tinggi) . Pada kadar rate bank yang sama seperti di atas, jumlah bayaran balik bulanan sekitar RM1100 sebulan , ditambah dengan maintanance service pada kadar 10sen psf , menjadikan jumlah bayaran bulanan RM1180. sebulan. Jika ingin mendapat kadar pulangan atau 'breakeven' terhadap jumlah bayaran bulanan tersebut, semestinya sewa harus pada kadar RM1200 keatas. Saya tak rasa golongan famili atau exacutive yang ingin menyewa dalam kominiti tersebut sanggup membayar sebanyak itu (dia akan terfikir dari sewa RM1000+ baik beli) . kecuali di sewakan ramai ke dalam unit tersebut. Bayangkan jika 40% menyewakan kepada 'ramai-ramai' dalam satu unit semata_mata untuk mendapatkan breakeven? apa akan jadi kepada kumuniti tersebut? Golongan expatriat sudah tentu tidak akan mendiami kawasan seperti itu. Dan mengikut pengalaman saya dalam tempat antara 5-6 tahun akan terdapat masalah bayaran maintanance. Dan itu adalah masalah besar. Harga pasaran property tersebut akan pada tahap yang kurang memuaskan. Kecuali pembeli membeli untuk duduk sendiri tanpa ada faktor pelaburan , keputusan membeli adalah mudah. Harga pada mulanya sememangnya murah akan tetapi risiko nilai merudum (terhadap masa) atau keadaannya statik adalah tinggi.
Semua yang di atas adalah untuk menunjukkan bagaimana harga sesuatu hartanah itu tidakmenampakkan nilai pada mata kasar. Value adalah sesuatu yang perlu dikaji. Contoh2 di atas adalah di buat berdasarkan kes2 yang biasa berlaku dalam pasaran sekarang.Tidak tertakluk kepada mana2 development tertentu.Walaubagaimanpon terdapat juga tempat2 yang apartment kos sederhana booming dan memberi pulangan yang baik. Apapon keadaannya , mestilah di buat kajian sedalamnnya mengikut objectiv2 tertentu. Suatu yang pasti, sesuatu keadaan hartanah /kawasan hartanah tertentu adalah bergantung kepada penduduknya. Jika penduduknya 'educated' baiklah keseluruhan komuniti tersebut dan boleh menjadi faktor tambah nilai. Akan tetapi jika komunitinya terdiri daripada golongan 'haprak' , hartanah RM400k di KLcity pon akan menjadi seperti sarang; yang bole membawa kepada susut nilai.
 |
| **imej dari google |
