Antara NILAI dan HARGA sesuatu hartanah

Pernah terdengar kata-kata '' Dah la saiz kecik harga plak mahai...tak padan langsung...'' apa yang kita nampak di situ adalah harga. Akan tetapi berapa ramai antara kita yang rajin mengkaji nilai sebenarnya dengan lebih mendalam mengenai prospek hartanah tersebut? Mengapa harganya sedemikian? Tak ramai yang rajin dan bersusah payah berbuat demikian. Sebab itu lah gamaknya pemilikan hartanah berpotensi tinggi berlingkar antara orang yang sama. 

Bagaimana membuat perbandingan antara harga (price) dan nilai (value). Katakanlah, sebuah service apartment size 500sf berharga pada 800psf menjadikan total harga RM400,000 seunit dan lokasinya di KL berhampiran dengan stesen LRT dan pengangkutan awam yang lain. Ikut kata hati, baik aku beli rumah bawah kat tempat xxx. Itu pemikiran segolongan besar orang. Akan tetapi jika di lihat potensi nilai, dengan MOF 90% dari harga rm400k, = rm360k pada kadar 4.5% annual bak profit rate, selama 40 tahun bayar balik sebulan membawa bayaran balik sebanyak RM1600. Termasuk mantainance fee sebanyak RM0.5psf = 250 , total bulanan =RM1850. Melihat keadaan semasa, sewa untuk expatriat adalah antara RM1800-RM2000. bermaksud anda telah kurangkan risiko bayaran balik dari duit poket sendiri. dari tahun ketahun,  sewaan boleh di naikkan akan tetapi jumpa bayaran balik bank akan berkurangan. Apa yang di bincangkan hanyalah satu contoh dan figure2 kiraan adalah 'estimation' berdasarkan keadaan semasa. Dan anda telah memiliki satu hartanah di tempat yang 1st tier.

Satu keadaan lain, satu apartment berharga sekitar RM260k size 800psf yang mempunyai sekitar 9 blok ( kediaman berkepadatan tinggi) . Pada kadar rate bank yang sama seperti di atas, jumlah bayaran balik bulanan sekitar RM1100 sebulan , ditambah dengan maintanance service pada kadar 10sen psf , menjadikan jumlah bayaran bulanan RM1180. sebulan. Jika ingin mendapat kadar pulangan atau 'breakeven' terhadap jumlah bayaran bulanan tersebut, semestinya sewa harus pada kadar RM1200 keatas. Saya tak rasa golongan famili atau exacutive yang ingin menyewa dalam kominiti tersebut sanggup membayar sebanyak itu (dia akan terfikir dari sewa RM1000+ baik beli) . kecuali di sewakan ramai ke dalam unit tersebut. Bayangkan jika 40% menyewakan kepada 'ramai-ramai' dalam satu unit semata_mata untuk mendapatkan breakeven? apa akan jadi kepada kumuniti tersebut? Golongan expatriat sudah tentu tidak akan mendiami kawasan seperti itu. Dan mengikut pengalaman saya dalam tempat antara 5-6 tahun akan terdapat masalah bayaran maintanance. Dan itu adalah masalah besar. Harga pasaran property tersebut akan pada tahap yang kurang memuaskan. Kecuali pembeli membeli untuk duduk sendiri tanpa ada faktor pelaburan , keputusan membeli adalah mudah. Harga pada mulanya sememangnya murah akan tetapi risiko nilai merudum (terhadap masa) atau keadaannya statik adalah tinggi.

Semua yang di atas adalah untuk menunjukkan bagaimana harga sesuatu hartanah itu tidakmenampakkan nilai pada mata kasar. Value adalah sesuatu yang perlu dikaji. Contoh2 di atas adalah di buat berdasarkan kes2 yang biasa berlaku dalam pasaran sekarang.Tidak tertakluk kepada mana2 development tertentu.Walaubagaimanpon terdapat juga tempat2 yang apartment kos sederhana booming dan memberi pulangan yang baik. Apapon keadaannya , mestilah di buat kajian sedalamnnya mengikut objectiv2 tertentu. Suatu yang pasti, sesuatu keadaan hartanah /kawasan hartanah tertentu adalah bergantung kepada penduduknya. Jika penduduknya  'educated' baiklah keseluruhan komuniti tersebut dan boleh menjadi faktor tambah nilai. Akan tetapi jika komunitinya terdiri daripada golongan 'haprak' , hartanah RM400k di KLcity pon akan menjadi seperti sarang; yang bole membawa kepada susut nilai.

                                     

**imej dari google

Pemerhatian: RIMBAYU dan KAMPUNG LOMBONG ; kearah kematangan?

Sering kali soalan di ajukan kepada oleh kawan-kawan.
"kat mana bagus kalau nk beli rumah?" begitulah bunyi intro
Soalannya yang membawa ke persoalan dan perbincangan lain.
Dan akan semestinya akan tanya balik, "apa tujuan nak beli rumah tu"?
"beli nak duduk la.." jawabnya.
"Kalau gitu senang la, beli saja rumah yang anda minat, lokasi yang anda suka dan harga pada bajet sendiri‘

Dan selalunya, terdapat kriteria yang di berikan seperti, aku nak tempat yang tak jauh dari Bandar, good amenities, transport, tec.kalau boleh rumah bawah (memang nk rumah bawah), harga dalam ~RM300k (atau tak mahai sangat).

Sejak 6 tahun lepas tinggal di Shah Alam, saya dapat lihat dan merasai kenaikan harga hartanah. jika anda mengidamkan kawasan Puchong, Shah Alam, PJ atau seangkatan,harga rumah bertanah adalah pada kadar premium kini.Tiada lagi sekitar 300k.Dan situasi harga begini semestinya tidak memenuhi kriteria seseorg pembeli muda yang baru memulakan kerja.

Sebenarnya bukan tidak ada langsung 'good buy' tapi itu adalah cabang lain dan di luar lingkup penulisan ini. Kebanyakkan rakan yang bertanya, tidaklah begitu cerewet mengenai soal pelaburan, hanya sekadar ingin membeli untuk kediaman sendiri.

Salah satu tempat yang saya sering membuat tinjauan ialah kawasan jalan kebun atau lebih tepat lagi kampung lombong di belakang kota kemuning.Saya mempunyai beberapa kenalan yang membeli rumah di jalan kebun dan ada juga yang tinggal di kawasan2 sana. Tinjauan saya di kampung lombong sejak beberapa tahun lalu mendapati perubahan ketara. Dari kawasan kebun sawit dan berjalan tanah, sehinggalah sekarang ini sudah dibangunkan Bandar Rimbayu di belakangnya. Rangkaian jalan ber'divider' 2 lane telah siap, jalan berlampu dan simpang bertrafik light.

Rumah2 atas tanah lot dari kebun sawit yang dibina dan dijual dahulunya berharga RM200k+, kini lebih giat di bangunkan sejak siapnya jalan besar danbandar rimbayu. Kini rumah2 di situ di jual dengan harga RM300+. Dahulunya terdapat semiD keluasan tanah ~3000sqft yang berharga RM300k++ kini, menjadi RM400k++. Pemaju mengambil kesempatan ke atas pembukaan jalan dan township baru. (Harga di estimate). Pendek kata , berlaku lonjakan harga dari 2 tahun lepas hingga kini. Walau bagaimanapon tanah di situ berstatus rizab. Jika sekadar beli dan ingin tinggal, status tersebut bukanlah satu constraint besar. Dan kerana status tanah rizab ini jugalah, kawasan tidak menjadi rebutan para pelabur seterusnya tidak popular (atau ramai yang masih ingat tempat ni ulu).

Terdapat beberapa cara untuk kita membeli rumah pada kadar murah. Salah satunya ialah kita menjadi pioneer di kawasan tersebut. Namun bagi sesetengah orang, risikonya ialah kawasan baru itu semestinya sunyi dan tidak lengkap tanpa pembangunan lain. Cara mengatasinya ialah dengan membuat spekulasi sendiri. Buatlah research terhadap 5 tahun akan datang. Gambarkan potensi kawasan sekitar radius tempat target anda. Buat evaluasi. Terdapat banyak info2 yang berlegar di internet, berita2 akhbar, forum2 yang membincangkan dengan detail tentang sesuatu project, banner2, lawatan expo2 hartanah dan bnyak lagi. Rajin2 utk riki2 kawasan tersebut untuk mendapat gambaran yang lebih jelas.

Hasil dari pemerhatian, berikut adalah penemuan. Walaubagaimanapon segala findings adalah berstatus 'spekulasi'. Di sekitar kampung lombong terdapat tanah2 yang di miliki oleh IJM, Tropicana dan BCB Bhd (menerusi bacaan media) . Dan 2 darinya telah dimula di bangunkan mengikut fasa. Jika di lihat di situ, Kampung lombong terletak di tengah project premium. Walaupon berstatus rizab, ia tidak terkecuali dari menerima tempias kesan pembangunan sekitarnya. Jika project tersebut dikatakan akan mengambil masa selama ~10 tahun. Dan dalam jangkamasa itu, harga hartanah di jangka meningkat dan yang lebih penting , jika membeli rumah ‚murah‘ dalam menjadi pioneer kawasan tanah rizab tersebut, sudah tentu kawasan tersebut tidak lagi sunyi. Jika bernasib baik akan menjadi sebuah township yang matured. Kawasan itu juga dikelilingin dengan highway2 utama, dan terdapat keluar bebas tol.

Setiap kebaikan mesti terdapat juga sedikit keburukan. Bagi sesetengah orang , tanah rizab merupakan low point terhadap sesuatu pelaburan. Akan tetapi jika untuk kediaman sendiri, tiada masalah di situ. Namun jika berupaya membuat profit di situ, ianya adalah bonus. Berkaitan dengan komuniti di situ, Ianya berdekatan dengan kawasan industri ringan. Mungkin terdapat ‘kawasan gelap‘ di sana, tahap security juga mungkin rendah. Akan tetapi, dari masa ke masa, jika keadaan dapat dinaikkan taraf, ia merupakan satu kelebihan.Sekarang ini, terdapat banyak project2 rumah teres , bungalow dan semi D giat di bangunkan di kawasan tersebut. Jika anda berminat untuk mengetahui project apa, di mana, dan harga, sila google dan buat kajian pros dan cons dari segenap aspek. Saya tidak akan menamakan mana2 project , mahupon nama pemaju kerana saya tidak mempromosikan apa2 di sini.

*Artikel ini adalah berdasarkan pemerhatian dan pandangan peribadi yang mungkin ada salah dan betulnya. Anda dinasihat membuat kaji selidik sendiri sebelum apa-apa tindakan. Penulis tidak akan bertanggunjawab atas apa2 kerugian terhadap sesiapa jika maklumat yang tertera di sini adalah kurang tepat.

Tropicana Metropark Subang Jaya

-->

Entry yang agak lewat berdanding dengan kejadian :p. Pada hari ahad 17/11/13 lepas, aku berpeluang pergi melihat preview project dari Tropicana : Metropark Subang Jaya. Pelancaran baru kali ini adalah Paloma service residence yang merupakan sebahagian dari keseluruhan master plan development. Sebelum ini Tropicana telah pon melancarkan Pandora.

Semua pon sedia maklum, kalau apa-apa under label Tropicana, memang exclusive dan pada harga premium. Aku tahu aku tak mampu pon, tapi menjadi hobi aku untuk pergi meninjau2 – ninjau dan amik tahu. Plus ada talk from brader Faizul Ridzuan. Free talk pasal property. aku memang suka pi mendengar ilmu2 free nih. 

Aku dok belakang sebab ada pantry dan bar table bole lepak mendengar sesambil minum free flow orange dan nescafe.

Tropicana Metropark ni merupakan mix development yang dibangunkan secara berperingkat2 .Perancangan merangkumi residential, commercial, office, education, dan kesihatan.  Sudah menjadi trend sekarang sesebuah developer itu membangunkan ‘township’ dan sekarang ini banyak bagaikan cendawan di sekitar lembah kelang dengan bermacam2 ‘selling point’.

Bila bercerita mengenai project seperti ini, apa yang datang di benak kepala otak ialah ‘’ perghh harga tak masuk akal… memang tak mampu aku… tp masih ada yang membeli … ‘’ Price from ~RM600k. macam tak masuk akal, but they are selling.

Development plan

Residential floor plan

Other development under Tropicana label.

Walaupon aku tak mampu beli, aku tetap suka pi tengok setiap kali ada new launch. Boleh dapat idea bagaimana sesuatu kawasan itu akan atau boleh berkembang pesat dengan adanya 'township' baru. Sudah tentu akan membawa impact kepada kawasan sekitaran.mungkin kita dapat memcari peluang lain pada hartanah lain di sekitar new launch tersebut yang berpotensi tinggi terkena tempias untuk pelaburan. Paling tidak pon kita dapat upgrade pengetahuan kita terhadap pasaran property semasa di tempat- tempat tertentu.

Selain dari itu ada juga buffet makan di sediakan . Apa adahal, Tropica beb!! Harus semua pada tahap premium.

Last but not least, dapat buku free. Walaupon aku dah beli, tp aku amik jugak. Bole bagi hadiah kat sapa2 nanti.

Bilakah masa yang sesuai untuk membeli hartanah?

Bilakah masa yang sesuai untuk membeli hartanah? Jawapannya ialah pada bila-bila masa sahaja, yang penting bukanlah pada *masa tertentu* tersebut akan tetapi pada masa *anda telah bersedia*. Bilakah anda bersedia? Bertanyalah diri sendiri ''Adakah aku telah bersedia?'' Jika jawapannya 'ya' , itu lah masa yang sesuai untuk anda mulakan pembelian hartanah anda.

Sebaik-baiknya mulakan membeli hartanah pertama setelah medapat pekerjaan tetap.Jangan terlalu focus kepada keinginan membeli kereta yang terlalu mahal yang memerlukan anda berhutang lebih dari 2 tahun. Jika begitu keadaannya, bermakna anda belum mampu memiliki kereta tersebut, dan jika anda teruskan, nescaya anda akan mengalami masalah pengurusan kewangan di masa hadapan. Hal ini adalah mengambil perkiraan golongan berpendapatan pertengahan yang merangkumi majoritinya golongan belia, yang mana baru memulakan kehidupan setelah tamat fasa pengajian.

Carilah hartanah yang sesuai dengan pendapatan pada ketika itu. Jangan terburu-buru membeli yang mahal. Jangan mengikut kemahuan hati.Tidak dinafikan setiap orang mengidamkan kediaman yang cantik dan indah. Tetapi jika anda terus mengumpul duit dan mengejar rumah impian anda itu, percayalah anda tidak akan langsung mampu memilikinya hatta anda akan terlepas peluang membeli sesuatu yang anda mampu pada masa yang susah berlalu.

Jika anda terlalu cepat membeli sesuatu yang terlalu mahal, nescaya ada sudah tidak akan mampu membeli kediaman kedua dan seterusnya kecuali anda menjual dan mendapat cash flow baru untuk berbuat demikian.Tetapi, adakah anda akan menjual rumah impian anda tersebut? sudah tentunya tidak, dan anda akan terus mendudukinya di samping terus membayar ansuran bulanan dan terus bekerja keras untuk menanggung liability tersebut.

Sememangnya tidak salah berbuat demikian. Akan tetapi terdapat cara yang lebih baik untuk kita memiliki sesuatu yang kita idam-idamkan. Hanya dengan pengetahuna mengenai aliran wang dan *compound profit* anda bole memiliki kediaman impian anda dalam masa singkat dan yang lebih bermakna lagi, anda tidak perlu bekerja keras untuk membiayai liability-liability tersebut kerana ia bole dijadikan asset yang membiayai anda dan juga it pays for itself.

Dari masa ke masa, saya akan kongsikan lagi info-info dan tips.

Saya tahu, ramai muda belia yang di luar sana yang berkebolehan dalan hal2 begini. Feel free to share via comment.

Membeli hartanah subsale

--> -->

Sekiranya anda ingin membeli kediaman secara subsale, terdapat beberapa perkara yang harus diambil perhatian. Artikel kali ini akan memfocuskan kepada kediaman pangsapuri kos sederhana. Kenapa? Kerana target adalah golongan berpendapatan sederhana yang biasanya berpendapatan bulanan ~RM3000 dan memiliki kereta. Berikut adalah beberapa perkara yang berbaloi diberikan perhatian:

1)  Tujuan anda membeli hartanah tersebut samada untuk persendirian atau tujuan pelaburan atau kedua-duanya. Untuk setiap tujuan tersebut, terdapat strategi yang tersendiri.

2)   Lokasi kediaman tersebut. Sebenarnya, lokasi adalah perkara subjektiv bergantung terhadap individu.Ada yang membeli kerana dekat dengan tempat kerja, ada yang sukakan kawasan yang tenang dan jauh dari kesesakan, ada juga yang sukakan tempat yang happening. Jika pembelian untuk diri sendiri, ikutlah citarasa sendiri.Akan tetapi jika tujuan pelaburan, adalah penting diambil kira jaringan perhubungan jalan, kemudahan awam, pusat commersial, pengangkutan awam, peluang pekerjaan dan banyak lagi. Akan tetapi jika anda dapat memilikinya all in one, adalah lebih baik dan anda tidak perlu risau dan anda bole gunakan untuk setiap tujuan.

3)   Nilai semasa hartanah tersebut.Hendalah terlebih dahulu membuat survey terhadap harga pasaran dan juga harga kadar sewa semasa .Sebaiknya cuba dapatkan belian yang di bawah harga pasaran atau semurah yang boleh. Bandingkan harga belian tersebut dengan kadar bayaran bulanan dengan kadar sewa semasa. Selalunya unit basic adalah lebih murah berbanding dengan unit yang telah diubahsuai . Jadi, ambilah unit basic tersebut dengan syarat anda tidak perlu melalukan kerja2 baik pulih yang major. Pengubahsuian rumah bole di lakukan kemudian dengan kadar yang murah atau DIY. Dan bole meningkatkan harga hartanah anda.

4)   Umur kediaman tersebut. Pilihlah yang ‘muda’ (biasanya bawah 5 tahun) kerana dalam tempoh masa tersebut, pengurusan masih menjaga rapi, kebersihannya pada tahap yang memuaskan. Lif2 masih beroperasi dengan baik. 

5)    Keadaan sosial. Adakah kawasan tersebut didiami kebanyakkannya oleh keluarga? Atau di sewakan kepada student? Atau di sewakan kepada warga asing? Sangat penting untuk anda mengetahuinya. Seandainya anda ingat tinggal bersama keluarga anda sudah pasti anda tidak mahu berada dalam kelompok warga asing atau student yang banyak. Akan tetapi jika untuk di sewakan, sudah pasti unit anda tidak akan terbiar kosong. Juga perlu tahu tentang aktiviti rukun tetangga atau aktiviti yang mengeratkan hubungan penduduk setempat.

6)   Isu keselamatan. Adakah kawasan itu dikawal pengawal keselamatan? jika Ya, itu adalah factor tambah untuk anda. Isu keselamatan juga ada kaitan dengan penduduk dan keadaan social seperti yang disebutkan di atas.

7)   Kemudahan asas. Adakan kawasan tersebut menyediakan dewan, kedai, taman permainan, pusat sukan, surau dan sebagainya.